Nawiązując do poprzedniego wpisu, dotyczącego skutków wydania decyzji lokalizacyjnej dla nieruchomości wywłaszczonych, stwierdzić należy, iż inaczej wygląda procedura ustalania odszkodowania za omówione wcześniej ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, będące następstwem wydania decyzji lokalizacyjnej w oparciu o przepisy Specustawy.
Ustalenie odszkodowania ma w tym przypadku każdorazowo miejsce na drodze decyzji administracyjnej wydawanej przez wojewodę. Zrezygnowano zatem z trybu negocjacyjnego, przewidzianego dla odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomości. Do zapłaty odszkodowania zobowiązany jest inwestor, bądź inny pomiot, na rzecz którego nastąpiło ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Tu także kluczowy w praktyce będzie operat biegłego rzeczoznawcy, służący do ustalenia należnego wywłaszczonemu odszkodowania. Powyższe może być poprzedzone zleceniem przez wojewodę sporządzenia opinii biegłego z zakresu elektroenergetyki, mającej na celu ustalenie, w jakim dokładnie zakresie posadowienie urządzeń przesyłowych i ewentualnej infrastruktury towarzyszącej ogranicza możliwość korzystania z nieruchomości.
Stosownie do treści art. 22 ust. 3 Specustawy, do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w związku z wydaniem decyzji o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej stosuje się przepisy art. 124 ust. 4-7 ustawy o gospodarce nieruchomościami[1]. Tak więc, do skutków wydania decyzji ograniczającej korzystanie z nieruchomości przewidzianej w Specustawie zastosowanie znajdzie m.in. art. 124 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl zaś tego przepisu, jeżeli założenie lub przeprowadzenie urządzeń przesyłowych uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości. Jest to dodatkowe uprawnienie wywłaszczonego, o którym z pewnością warto pamiętać.
Jednocześnie brak podstaw by przyjąć, iż w regulowanych Specustawą przypadkach, w których na skutek ograniczenia korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości, właścicielowi nieruchomości (bądź użytkownikowi wieczystemu) przysługiwało odszkodowanie, o którym mowa w art. 36 ust. 1 pkt 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[2]. Wątpliwości w tym zakresie mogą pojawiać się w kontekście odesłania przewidzianego w art. 58 ust. 2 tejże ustawy. Roszczenia wynikające z art. 36 ust. 1 omawianej ustawy przysługują jednak właścicielowi (bądź użytkownikowi wieczystemu) nieruchomości wyłącznie wtedy, gdy ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości wiążą się z działaniem gminy. W myśl art. 36 ust. 1a Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 36 ust. 1 tejże ustawy nie ma zastosowania, gdy skutek korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone na skutek decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego, wydanych przez inne niż organy gminy, organy administracji publicznej lub Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie.
Tak więc, właścicielom (bądź użytkownikom wieczystym) nieruchomości pozostaje dochodzenie przysługujących im roszczeń w oparciu o przepisy Specustawy oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Kwestię zaś odszkodowania za wspomniane wcześniej skutki wejścia na teren nieruchomości inwestora lub podmiotu przez niego wyznaczonego, odrębnie uregulowano w art. 17 Specustawy. W świetle ust. 1 tegoż artykułu, usunięcie skutków pomiarów, badań lub innych niezbędnych prac winno nastąpić przede wszystkim poprzez przywrócenie stanu poprzedniego. Jeżeli jednak nie jest to możliwe, właścicielom (bądź użytkownikom wieczystym) nieruchomości przysługuje od inwestora odszkodowanie (art. 17 ust. 1 zdanie 2 Specustawy).
I w tym wypadku decyzję o ustaleniu ewentualnego odszkodowania wydaje wojewoda. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Warto jednak pamiętać, że jeżeli wskutek poniesionych szkód zmniejszy się wartość nieruchomości, w odszkodowaniu uwzględnia się kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.
Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy art. 130, art. 134 i art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odszkodowanie musi więc zwłaszcza opierać się na operacie biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Podstawę dla ustalenia rekompensaty powinna zaś stanowić wartość rynkowa nieruchomości. Odszkodowanie ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji oraz sposobu jej użytkowania sprzed wejścia inwestora (lub wyznaczonego przez niego podmiotu) na nieruchomość.
Podsumowując należy stwierdzić, iż dla każdego z możliwych następstw wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, które ograniczają możliwość korzystania w dotychczasowy sposób z nieruchomości bądź też pozbawiają, uregulowano odrębny tryb dochodzenia odszkodowania. Właściciel nieruchomości objętej decyzją lokalizacyjną wydaną w trybie Specustawy (bądź osoba posiadająca prawa do nieruchomości z innego tytułu), powinien każdorazowo dokładnie zbadać, jakie skutki dla niego wynikną z ulokowania inwestycji na jego nieruchomości i jakie wobec tego przysługują mu prawa. W przypadku nieruchomości, których nie wywłaszczono lecz, które zostały dotknięte ograniczeniami w związku z realizacją planowanej inwestycji można żądać:
- nabycia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa jeżeli założenie lub przeprowadzenie urządzeń przesyłowych uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie
z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, - naprawienia szkód wyrządzonych w związku z realizacją inwestycji, jeśli nie udało się jej przywrócić do stanu poprzedniego, a odszkodowanie to winno obejmować m.in. spadek wartości nieruchomości jeśli wskutek realizacji inwestycji do tego doszło.
[1] Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z dnia 11 stycznia 2023 r., Dz.U. z 2023 r. poz. 344).
[2] Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. z dnia 7 kwietnia 2023 r., Dz.U. z 2023 r. poz. 977).
