Skutki wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej i dochodzenie związanego z nimi odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone

W niniejszym artykule omówimy następstwa wydania decyzji lokalizacyjnej dotyczącej sieci przesyłowej oraz zasady ustalania odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone na ten cel. W kolejnym wpisie omówimy zasady ustalania odszkodowań za nieruchomości dotknięte ograniczeniem prawa własności.

Wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej wiązać może się z szeregiem skutków po stronie właściciela nieruchomości objętej decyzją (bądź innej osoby, której przysługują prawa na nieruchomości). Kwestie te reguluje Ustawa o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych[1], dalej jako Specustawa.

I tak, zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 7 w zw. z art. 19 ust. 3 Specustawy, omawiana decyzja może skutkować przejściem własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej stała się ostateczna. Powyższe następuje za odszkodowaniem. Skutek w postaci wywłaszczenia prawa własności dotyczy jednak wyłącznie nieruchomości znajdujących się w liniach rozgraniczających teren inwestycji w obszarze oznaczonym w decyzji. Jeżeli nieruchomości, o których mowa powyżej, są obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. zastawem lub użytkowaniem), z dniem w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej stała się ostateczna, prawa te wygasają. Powyższe również następuje za odszkodowaniem – należnym osobie uprawnionej.

Zbliżone następstwa omawiane decyzje wywołują względem nieruchomości, które w rozstrzygnięciu organu administracji oznaczone zostaną jako przeznaczone pod nabycie przez inwestora prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych oraz prawa własności budynków, innych urządzeń trwale z gruntem związanych i lokali znajdujących się na tych nieruchomościach (art. 8 ust. 1 pkt 7 w zw. z art. 23 ust. 1 Specustawy). W tym wypadku także dochodzi do pozbawienia dotychczasowego dysponenta nieruchomości przysługujących mu praw, jednak beneficjentem powyższego jest właściciel infrastruktury przesyłowej.

Omówione wyżej przypadki stanowią najbardziej dolegliwe z perspektywy dotychczasowego właściciela (bądź innej osoby, której przysługiwały prawa na nieruchomości) możliwe następstwa wydania decyzji lokalizacyjnej w trybie Specustawy. Podkreślenia wymaga jednak, iż są to jednocześnie skutki najrzadziej występujące. Zdecydowanie częściej objęcie nieruchomości decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej prowadzić będzie „jedynie” do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości (art. 8 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 22 ust. 1 Specustawy).

Ograniczenie takie polega na udzieleniu przez wojewodę zezwolenia na korzystanie z nieruchomości przez inwestora, w szczególności poprzez zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do założenia, przeprowadzenia oraz korzystania z tych przewodów i urządzeń. W związku z powyższym inwestor uzyskuje prawo do wejścia na teren nieruchomości dla prowadzenia budowy strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, a także prac związanych z rozbiórką, przebudową, zmianą sposobu użytkowania, utrzymaniem, eksploatacją, użytkowaniem, remontami oraz usuwaniem awarii (art. 22 ust. 1 Specustawy). Na wniosek inwestora omawiane ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, może nastąpić na rzecz innego niż on sam podmiotu, np. przedsiębiorstwa energetycznego, przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego lub przedsiębiorcy telekomunikacyjnego (art. 22 ust. 4 Specustawy). Co więcej, w ramach ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, wojewoda ustanawia również zakazy i nakazy korzystania z nieruchomości (obejmujące również właściciela bądź użytkownika wieczystego nieruchomości) w określony sposób: 1) zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi, 2) nakaz uzgadniania z inwestorem lokalizacji obiektów budowlanych, 3) zakaz wykonywania nasadzeń lub utrzymania drzew, krzewów lub innej roślinności przekraczających określoną wysokość. Powyższe również następuje wyłącznie na wniosek inwestora. Ograniczenie może dotyczyć jednego lub kilku spośród wspomnianych wyżej enumeratywnie obostrzeń.

Właściciel nieruchomości objętej omawianym rodzajem decyzji powinien mieć na uwadze również i to, iż rozstrzygając o lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, zatwierdza się także podziały nieruchomości, które podobnie jak pozbawienie prawa własności bądź ograniczenie korzystania z nieruchomości, dokonywane są niezależnie od woli właściciela (art. 19 ust. 1 Specustawy).

Dla porządku należy także odnotować, iż inwestor może uzyskać prawo do wejścia na nieruchomość jeszcze przed rozpoczęciem właściwych prac budowlanych. Powyższe może nastąpić, jeżeli wejście na teren jest niezbędne ze względu na konieczność przeprowadzenia wymaganych prawem pomiarów, badań lub innych niezbędnych prac (art. 15 ust. 2 Specustawy). Zgody udziela wojewoda i jest ona niezależna od woli właściciela nieruchomości. Po zakończeniu wspomnianych wyżej działań inwestor jest obowiązany przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego. Jeżeli zaś nie jest to możliwe, właścicielowi (bądź użytkownikowi wieczystemu) przysługuje od inwestora odszkodowanie (art. 17 ust. 1 Specustawy).

Zasadniczym trybem ustalenia odszkodowania należnego za wywłaszczone w oparciu o przepisu omawianej ustawy prawo własności, użytkowania wieczystego lub ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości jest uzgodnienie wysokości odszkodowania przez osobę wywłaszczoną i wojewodę. Uzgodnienia dokonuje się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Uzgodnienie następuje w drodze rokowań[2]. Zaakceptowanie propozycji wojewody w tej procedurze, z perspektywy wywłaszczonego, jest dobrowolne. Dopiero jeśli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia odszkodowania w drodze rokowań, wojewoda ustala wysokość odszkodowania w drodze decyzji. Rozstrzygnięcie ustalające wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia wszczęcia postępowania w tym przedmiocie (w praktyce terminy te mogą być wydłużane na zasadach ogólnych, przewidzianych w Kodeksie postępowania administracyjnego[3], zwłaszcza ze względu na konieczność pozyskania przez wojewodę opinii biegłego rzeczoznawcy).

Wysokość odszkodowania, o którym mowa powyżej (niezależnie czy następuje w trybie konsensualnym czy też w drodze decyzji wojewody) powinna zostać ustalona, jak już zasygnalizowano, na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Należy pamiętać, iż odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Nadto, jeśli wywłaszczona nieruchomość obciążona była ograniczonymi prawami rzeczowymi, wysokość odszkodowania należnego jej właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu), pomniejsza się o kwotę równą wartości odszkodowania ustalonego na rzecz uprawnionego z tytułu ograniczonych praw rzeczowych.

Ponadto, jeżeli na nieruchomości wywłaszczonej (bądź na prawie użytkowania wieczystego takiej nieruchomości) jest ustanowiona hipoteka, wymiar odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką w zakresie, w jakim wierzytelność ta nie wygasła, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką obliczonymi na dzień spłaty wierzyciela hipotecznego. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami.

Z punktu widzenia właściciela (bądź użytkownika wieczystego nieruchomości) istotne jest także, iż dla tych dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, którzy wydadzą nieruchomość (lub wydadzą nieruchomość i opróżnią lokal raz inne pomieszczenia – w przypadku nieruchomości zabudowanych) nie później niż w terminie 28 dni od dnia otrzymania od inwestora wezwania do wydania nieruchomości, ustawa przewiduje powiększenie należnego odszkodowania. Wysokość rekompensaty  powiększa się w takich przypadkach o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego, określonej w operacie stanowiącym podstawę do ustalenia odszkodowania.

Dodatkowo w sytuacji, w której decyzja o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi (bądź użytkownikowi wieczystemu) tej nieruchomości, zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu powiększa się o kwotę 10 000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości. Powyższe ma w sposób zryczałtowany zrekompensować niedogodności łączące się z koniecznością zmiany miejsca zamieszkania, choć można dyskutować, czy kwota rzeczonego świadczenia w jakimkolwiek przypadku ma szansę choćby zbliżyć się do celu, jakim jest wyrównanie dolegliwości związanych z utratą dotychczasowego miejsca koncentracji spraw życiowych.  

Omówione wyżej zasady ustalania odszkodowania uregulowano w art. 21 Specustawy.

Taki sposób ustalania odszkodowania rodzi konieczność aktywnego udziału wywłaszczonego w postępowaniu, zwłaszcza na etapie kontroli poprawności sporządzenia operatu szacunkowego, od którego zależeć będzie w praktyce wysokość przyznanej rekompensaty, a także prawidłowości innych, poszczególnych etapów procedowania organu administracji, w tym ustalenia bonusu za niezwłoczne wydanie nieruchomości.

[1] Ustawa z dnia 24 lipca 2015 r.  o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (tj. z dnia 11 marca 2024 r., Dz.U. z 2024 r. poz. 555)

[2] Postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 października 2019 r., wydane w sprawie o sygn. akt: I OW 55/19, Legalis nr 2253772.

[3] Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. z dnia 2 kwietnia 2024 r., Dz.U. z 2024 r. poz. 572).