Za jaki okres można skutecznie domagać się zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Właściciel nieruchomości, przez którą przebiegają sieci przesyłowe (linie wysokiego napięcia, gazowe, wodociągowe, kanalizacyjne itp.) może domagać się nie tylko ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem[1] ale i finansowej rekompensaty za korzystanie z jego gruntu w latach wcześniejszych.

Podstawą dochodzenia roszczeń o wynagrodzenie za korzystanie przez przedsiębiorstwo przesyłowe z prywatnych nieruchomości na których zlokalizowano urządzenia przesyłowe bez tytułu prawnego są regulacje Kodeksu cywilnego (dalej również jako KC). Przepisy art. 230 KC w zw. z art. 225 KC i 224 § 2 KC statuują roszczenia przysługujące właścicielowi rzeczy, w tym nieruchomości, wobec posiadacza tej rzeczy, wśród których znajduje się prawo żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej. Zgodnie zaś z dyspozycją art. 143 KC uprawnienia właściciela gruntu rozciągają się również na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Odpowiedzialnym za zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości może być zatem również przedsiębiorstwo przesyłowe, w związku z korzystaniem z urządzeń sieci przesyłowej umieszczonej na danej nieruchomości[2]. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uzasadnieniu swojego wyroku z dnia 6 maja 2009 roku: „Przedsiębiorstwo energetyczne, które nie legitymuje się uprawnieniem do ingerowania w sferę cudzej własności nieruchomości dla bieżącego utrzymania urządzeń przesyłowych, korzysta z tej nieruchomości w złej wierze i zobowiązane jest do świadczenia wynagrodzenia na podstawie art. 225 k.c.”[3]

Jednym z podstawowych pytań, jakie może zadać sobie właściciel nieruchomości, na której posadowiono infrastrukturę przesyłową jest to, po jakim czasie roszczenie o wynagrodzenie z tytułu bezumownego (a więc nieznajdującego oparcia w umowie ani w przepisach prawa) korzystania z jego gruntu ulega przedawnieniu. Efektem przedawnienia jest bowiem powstanie po stronie podmiotu obowiązanego do świadczenia (w tym wypadku właściciela infrastruktury korzystającego bezprawnie z nieruchomości) możliwości uchylenia się od obowiązku świadczenia, dzięki podniesieniu zarzutu przedawnienia. Po upływie terminu przedawnienia zobowiązany może więc skutecznie bronić się przy pomocy wspomnianego zarzutu przed koniecznością zapłaty za korzystanie z nieruchomości w okresie objętym przedawnieniem.

Wracając do terminu przedawnienia roszczeń o wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, wskazać należy, iż jako że brak jest w tym zakresie przepisów szczególnych, zastosowanie znajdzie więc w tym wypadku reguła ogólna przewidziana w art. 118 KC. Do czasu wejścia w życie ustawy z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, a więc do dnia 9 lipca 2018 roku termin ten wynosił 10 lat. Obecnie termin ten wynosi, zgodnie z aktualnym brzmieniem wspomnianego przepisu, 6 lat.

Pamiętać przy tym należy, iż zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 wspomnianej wyżej ustawy nowelizującej z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy – kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw „Do roszczeń powstałych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i w tym dniu jeszcze nieprzedawnionych stosuje się od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy przepisy ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.” Jednakże zgodnie z ust. 2 tegoż przepisu, „Jeżeli zgodnie z ustawą zmienianą w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, termin przedawnienia jest krótszy niż według przepisów dotychczasowych, bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy. Jeżeli jednak przedawnienie, którego bieg terminu rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, nastąpiłoby przy uwzględnieniu dotychczasowego terminu przedawnienia wcześniej, to przedawnienie następuje z upływem tego wcześniejszego terminu”. Obowiązywanie tych, mogących wydawać się na pierwszy rzut oka nieco skomplikowanymi regulacji, skutkuje tym, iż obecnie co do zasady jest jeszcze możliwe skuteczne domaganie się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres ostatnich 10 lat, w których korzystanie takie miało miejsce. Kwestia przedawnienia roszczeń właściciela nieruchomości przysługujących mu wobec właściciela infrastruktury powinny być jednak każdorazowo poddana wnikliwej i profesjonalnej analizie przed podjęciem decyzji o skierowaniu sprawy na drogę sądową. 

            Warto także zwrócić uwagę na to, jak na możliwość domagania się przez właściciela nieruchomości, na której znajdują się sieci przesyłowe wynagrodzenia za korzystanie z niej przez przedsiębiorcę przesyłowego wpływa ustanowienie na niej służebności przesyłu. Samo doprowadzenie do odpłatnego ustanowienia służebności na rzecz właściciela urządzeń przesyłowych niewątpliwie znacząco ułatwia dochodzenie wynagrodzenia za wcześniejsze korzystanie z nieruchomości, albowiem potwierdza pośrednio, iż dotychczasowa ingerencja w prawo własności właściciela gruntu miała miejsce bez odpowiedniej podstawy prawnej (która powstała dopiero wraz z ustanowieniem służebności). Z drugiej jednak strony, obowiązujące przepisy nie przewidują, by wszczęcie postępowania w sprawie o ustanowienie służebności przesytu, ani nawet obciążenie nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym w postaci służebności przesyłu, czy to na drodze umownej, czy też sądowej, miało wpływ na bieg terminu przedawnienia roszczenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. W aktualnym stanie prawnym skutek w postaci przerwania biegu terminu przedawnienia osiągnąć można wyłącznie poprzez skuteczne wniesienie pozwu. 

            W praktyce spotykamy się też z podejmowanymi przez przedsiębiorców przesyłowych próbami uchylenia się od obowiązku zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez okres ostatnich 10 lat przed ustanowieniem służebności przesyłu  poprzez konstruowanie zarzutów właśnie  na tle instytucji przedawnienia. Jedna z takich prób opiera się na założeniu, jakoby dochodzenie roszczenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości możliwe było jedynie w ciągu roku, licząc od dnia ustanowienia służebności. Stanowisko to opiera się na założeniu, iż w sytuacji, w której doszło do ustanowienia służebności przesyłu obciążającej grunt, z którego wcześniej właściciel sieci korzystał bez tytułu prawnego, znajdzie zastosowanie art.  229 §  1 KC. Zgodnie z tym przepisem „Roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz”. Opierając się na tym przepisie przedsiębiorca przesyłowy negował prawa właściciela gruntu do domagania się wynagrodzenia, jeśli powództwo w tym przedmiocie zostało złożone po upływie roku od daty ustanowienia służebności. . Jak bowiem twierdził przedsiębiorca przesyłowy, ustanowienie służebności, a więc zalegalizowanie korzystania z gruntu, rozumieć można jako „zwrot rzeczy” w rozumieniu cytowanego wyżej przepisu, zatem od daty ustanowienia służebności liczyć należy roczny termin przedawnienia roszczenia, przewidziany w art. 229 § 1 KC.

Należy jednak z całą stanowczością podkreślić, iż pogląd ten nie zasługuje na aprobatę. Prawnicy naszej Kancelarii kilkakrotnie już konfrontowali się z taką argumentacją w toku postępowań sądowych prowadzonych na rzecz naszych klientów w przedmiocie uzyskania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, przez które przebiega infrastruktura przesyłowa. Za każdym razem sądy przyznawały słuszność naszemu zapatrywaniu, jednocześnie wskazując na brak zasadności twierdzeń strony przeciwnej. I tak np. w wyroku z dnia 11 maja 2022 roku wydanym w sprawie o sygn. akt: I C 342/20 Sąd Okręgowy w Poznaniu, oddalając apelację przedsiębiorcy przesyłowego od wyroku uwzględniającego powództwo, potwierdził słuszność stanowiska, zgodnie z którym dyspozycja art. 229 § 1 KC dotyczy w sposób oczywisty jedynie takich rzeczy, które mogą w ogóle zostać zwrócone, przedmiotem zwrotu nie może zaś być korzystanie z prawa własności nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności przesyłu. Takiemu założeniu przeczy już sama specyfika i istota ograniczonych praw rzeczowych, a zwłaszcza służebności przesyłu, która z założenia dotyczy działań o charakterze trwałym. Nie sposób odnosić pojęcia „zwrotu” do korzystania z nieruchomości polegającego na posadowieniu na niej i eksploatacji urządzeń przesyłowych. Za słuszne uznano tym samym stanowisko prezentowane przez naszą Kancelarią, zgodnie z którym postawy przedsiębiorcy przesyłowego, konsekwentnie odmawiającego właścicielowi nieruchomości umownego ustanowienia służebności, ostatecznie ustanowionej w drodze orzeczenia sądowego, nie sposób traktować jako woli wyzbycia się władania rzeczą. Nadto, w takiej sytuacji brak jest możliwości, by stwierdzić, kiedy miałoby do takiego wyzbycia dojść, skoro rzeczony przedsiębiorca nigdy nie przestał korzystać z nieruchomości.

            Tak więc, wspomniane postępowania sądowe potwierdziły, iż właściciel nieruchomości, nawet po ustanowieniu służebności przesyłu, o ile kwestia ta nie została załatwiona przez strony w inny sposób, np. w drodze ugody, może domagać się od dysponenta sieci przesyłowej wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z gruntu za okres nawet 10 lat.

[1] Uprawnienie takie wynika z art. 3051 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn zm.) dalej również jako KC.

[2] zobacz: Wyrok Sądu Najwyższego  z dnia 23 maja 1975 r., wydany w sprawie o sygn. akt: II CR 208/75; Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 października 2012 r., wydany w sprawie o sygn. akt:  I ACa 315/12.

[3] Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 2009 roku, wydany w sprawie o sygn. akt: II CSK 594/08.